一、冷鏈物流園區(qū)存在的問(wèn)題

我國(guó)冷鏈物流園區(qū)在快速發(fā)展過(guò)程中遇到了很多問(wèn)題。首先是園區(qū)建設(shè)，其次是園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理。園區(qū)的建設(shè)屬于戰(zhàn)略投資，它所帶來(lái)的影響無(wú)論對(duì)企業(yè)，對(duì)社會(huì)都將是長(zhǎng)期和巨大的。園區(qū)的運(yùn)營(yíng)雖然也出現(xiàn)很多問(wèn)題，但管理問(wèn)題可以逐步改善，而園區(qū)規(guī)劃定位的失誤會(huì)帶來(lái)不可挽回的損失。我們強(qiáng)調(diào)冷鏈物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題，希望引起管理者和投資者的注意，盡量避免類(lèi)似情況發(fā)生。

1 冷鏈物流園區(qū)建設(shè)受政策性影響較大，盲目建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。

我國(guó)現(xiàn)階段冷鏈行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政府的財(cái)政支持、土地優(yōu)惠等，引導(dǎo)著投資方對(duì)該行業(yè)的投入。政府出臺(tái)鼓勵(lì)政策的初衷是促進(jìn)冷鏈行業(yè)長(zhǎng)期、良性發(fā)展，但投資方追求的利益可能與之相同。

有的冷鏈物流園區(qū)在得到政府優(yōu)惠土地后，改變規(guī)劃方向，加大商業(yè)建筑面積，減少冷庫(kù)面積或拖后建設(shè);有些冷鏈物流園區(qū)建設(shè)受政策影響，忽略市場(chǎng)實(shí)際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫(kù)的建筑模式和規(guī)模都背離了市場(chǎng)的實(shí)際需求。

2 冷鏈物流園區(qū)投資方很多沒(méi)有農(nóng)產(chǎn)品流通或者物流經(jīng)驗(yàn)。

根據(jù)對(duì)物流園區(qū)和冷鏈物流園區(qū)投資方的了解，超過(guò)60%的投資方與物流和冷鏈物流沒(méi)有關(guān)系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來(lái)的好處，并可以享受長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)冷庫(kù)得到穩(wěn)定收入，是地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的區(qū)域。但非行業(yè)投資方在投資冷庫(kù)時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和遇到的困難也相對(duì)較多。

3 冷鏈物流園區(qū)建設(shè)多數(shù)只關(guān)注建筑形式，缺少專(zhuān)業(yè)規(guī)劃咨詢。

冷鏈物流園區(qū)是以物流運(yùn)作、產(chǎn)品交易、物流加工為主的設(shè)施，并且冷庫(kù)又是包含較多專(zhuān)業(yè)技術(shù)的建筑物，所以冷鏈物流園區(qū)的建設(shè)更應(yīng)注重前期的規(guī)劃研究。有很多冷鏈物流園區(qū)投資方不愿意花錢(qián)花精力在規(guī)劃研究上，而更愿意相信自己的直覺(jué)和已有信息。

4 匆忙上馬，邊建邊改。

由于“拿地”對(duì)于建設(shè)冷鏈物流園區(qū)而言尤為關(guān)鍵，很多投資方在向政府提交申報(bào)項(xiàng)目之前匆忙做出一個(gè)園區(qū)建設(shè)方案并報(bào)政府批地。一旦得到土地后，再進(jìn)行詳細(xì)的戰(zhàn)略調(diào)研論證和規(guī)劃已經(jīng)來(lái)不及了。所以匆忙上馬，邊施工邊改動(dòng)，造成了大量浪費(fèi)并且嚴(yán)重影響建設(shè)質(zhì)量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性會(huì)越來(lái)越小。

5 冷庫(kù)建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)仍需完善。

如果建設(shè)10000平方米的鋼結(jié)構(gòu)冷庫(kù)，應(yīng)該如何進(jìn)行防火分隔?按照此標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃不但冷庫(kù)建設(shè)成本上升，而且會(huì)降低冷庫(kù)的保溫性能，并對(duì)冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來(lái)的火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)，可以對(duì)氨制冷做單獨(dú)說(shuō)明。目前國(guó)家已出臺(tái)多項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，2010年統(tǒng)計(jì)正在制定和已經(jīng)發(fā)布的與物流相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)就高達(dá)380項(xiàng)。這些標(biāo)準(zhǔn)如果出臺(tái)，多數(shù)企業(yè)并不知道，也不被企業(yè)所采用。所以本人建議，脫離企業(yè)和市場(chǎng)需求的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)慎重出臺(tái)。

二、冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)采取的方式

1.冷鏈戰(zhàn)略定位階段

冷鏈物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位非常重要，園區(qū)應(yīng)該做什么、不應(yīng)該做什么，園區(qū)的選址、運(yùn)營(yíng)模式和規(guī)模大小等等在此階段要明晰。園區(qū)戰(zhàn)略定位不能靠簡(jiǎn)單的參觀考察，靠短期的政策引導(dǎo)。戰(zhàn)略定位必須基于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信息，基于行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，基于國(guó)家發(fā)展方向和企業(yè)的總體戰(zhàn)略做出綜合分析。2012年海南島海口馬村的冷鏈物流園**初計(jì)劃建設(shè)以蔬菜預(yù)冷為主的大型冷庫(kù)，但經(jīng)過(guò)戰(zhàn)略研究和定位后，改變?yōu)橐院．a(chǎn)品和水產(chǎn)品冷庫(kù)為主的水產(chǎn)品交易中心，避免了園區(qū)冷庫(kù)的方向性錯(cuò)誤。

2.冷鏈園區(qū)規(guī)劃階段

冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃階段是將園區(qū)戰(zhàn)略定位落實(shí)到圖紙上的過(guò)程。此階段的主要工作應(yīng)包括：園區(qū)整體布局分析、園區(qū)內(nèi)道路及停車(chē)區(qū)域及動(dòng)線分析、建筑內(nèi)功能布置及動(dòng)線分析、建筑形式選擇對(duì)比方案、節(jié)能環(huán)保方案等等。有些冷鏈物流園區(qū)功能較復(fù)雜，包括多溫區(qū)冷庫(kù)、配送中心、交易大廳、展示廳、產(chǎn)品加工車(chē)間、普通庫(kù)房、辦公建筑等等。要將園區(qū)建設(shè)成布局合理、功能完備、適合運(yùn)作的設(shè)施，需要負(fù)責(zé)總體規(guī)劃的人員具備一定的物流經(jīng)驗(yàn)、冷庫(kù)建設(shè)常識(shí)、建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)特有的批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作理念。

3.冷鏈園區(qū)建設(shè)階段

園區(qū)建設(shè)階段不但要有建筑施工的工程監(jiān)理負(fù)責(zé)工地施工監(jiān)督，同時(shí)也要對(duì)關(guān)鍵施工階段和關(guān)鍵點(diǎn)實(shí)施有效監(jiān)督，包括冷庫(kù)的保溫、管道鋪設(shè)等環(huán)節(jié)。冷庫(kù)在開(kāi)始使用時(shí)出現(xiàn)的跑冷、庫(kù)板出汗、地面開(kāi)裂等現(xiàn)象都是在施工階段沒(méi)有進(jìn)行有效控制造成的。

4.冷鏈園區(qū)運(yùn)營(yíng)階段

冷鏈物流園區(qū)從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)一般會(huì)經(jīng)過(guò)試運(yùn)行、驗(yàn)收、招商等過(guò)程。如果投資商沒(méi)有物流園區(qū)或批發(fā)市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)做初期培訓(xùn)，并逐步建立自己的各種管理流程和規(guī)章制度。物流是生產(chǎn)**行業(yè)，冷鏈物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)就應(yīng)該以服務(wù)商戶交易，服務(wù)物流運(yùn)作為經(jīng)營(yíng)宗旨。

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